Impuestos por alquilar un piso: cómo tributa el alquiler en el IRPF
Qué impuestos paga un propietario por alquilar una vivienda en España: cómo se calcula el rendimiento neto, qué gastos son deducibles, la reducción del 50 % y cuánto queda realmente.
Alquilar un piso genera ingresos, y esos ingresos tributan. Pero la factura fiscal real es bastante menor de lo que muchos propietarios temen, gracias a los gastos deducibles y a la reducción por alquiler de vivienda habitual. Esta guía explica el cálculo paso a paso para que sepas cuánto te queda de verdad.
Qué se declara: el rendimiento neto
En la declaración de la renta, el alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario. Lo que tributa no es lo que cobras, sino el rendimiento neto:
Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles
Gastos deducibles
- Intereses de la hipoteca (no la parte de capital) y gastos de financiación.
- Reparaciones y conservación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos (no las mejoras ni ampliaciones, que se amortizan).
- IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros: hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil.
- Suministros que pague el propietario.
- Gastos de agencia, abogados, formalización del contrato.
- Amortización: el 3 % anual sobre el mayor de estos valores: el coste de adquisición (sin el suelo) o el valor catastral de la construcción. Además, el 10 % anual del mobiliario y electrodomésticos.
- Saldos de dudoso cobro cuando han pasado más de 6 meses desde el impago.
La reducción por vivienda habitual
Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual (no si es alquiler turístico, de temporada o a una empresa), el rendimiento neto positivo se reduce, con carácter general, un 50 % para contratos firmados desde 2024. Hay reducciones mayores en casos concretos: 90 % si bajas la renta un 5 % en zona tensionada, 70 % para alquiler a jóvenes en zonas tensionadas o a la administración, y 60 % si has hecho una rehabilitación en los dos años anteriores. Los contratos anteriores a 2024 mantienen el 60 %.
Ejemplo completo
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Alquiler cobrado (850 €/mes) | 10.200 € |
| Intereses hipoteca | −2.800 € |
| IBI + comunidad + seguro | −1.500 € |
| Reparaciones | −400 € |
| Amortización 3 % | −2.700 € |
| Rendimiento neto | 2.800 € |
| Reducción 50 % | −1.400 € |
| Rendimiento neto reducido | 1.400 € |
Ese importe se suma a la base general (junto con el sueldo) y tributa a tu tipo marginal. Con un marginal del 30 %, el impuesto sería de unos 420 € al año: apenas el 4 % de lo cobrado. Para calcular la rentabilidad completa de la inversión, usa la calculadora de rentabilidad de alquiler.
Errores frecuentes
- No declarar el alquiler. Hacienda cruza datos de contratos, fianzas depositadas, consumos y plataformas; las sanciones son elevadas y se pierde el derecho a la reducción.
- Olvidar la amortización, que suele ser el gasto deducible más grande.
- Aplicar la reducción a alquileres turísticos o de temporada, que no tienen derecho a ella.
- Deducir la cuota completa de la hipoteca en lugar de solo los intereses.
Esta guía es informativa y general. La normativa cambia con frecuencia y hay particularidades autonómicas; ante cualquier duda, consulta con un asesor fiscal.